Αφορολόγητα ενοίκια για 36 μήνες: «Κούρσα» 100 ημερών για τους ιδιοκτήτες, ποιοι και πώς κερδίζουν έως 45%

Rodiaki NewsRoom

Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που θέλουν να εξασφαλίσουν απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος στα ενοίκια για τρία χρόνια, διαθέτοντας για πρώτη φορά μετά από χρόνια κατοικίες στη μακροχρόνια μίσθωση.

Το φορολογικό «παράθυρο» κλείνει στις 31 Δεκεμβρίου 2026 και οι ενδιαφερόμενοι για απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ακίνητα έχουν λίγους μήνες για να ολοκληρώσουν τις απαραίτητες κινήσεις και να κατοχυρώσουν το όφελος.

Παρά τις εισηγήσεις και τα αιτήματα για παράταση του μέτρου και μετά το 2026, παραμένει ασαφές εάν αυτό θα συμβεί. Όπως όλα δείχνουν, οι οριστικές αποφάσεις του οικονομικού επιτελείου αναμένεται να ληφθούν προς το τέλος του έτους, μαζί με την κατάθεση στη Βουλή του σχεδίου Προϋπολογισμού για το 2027.

Η αβεβαιότητα αυτή δημιουργεί δίλημμα για πολλούς ιδιοκτήτες. Από τη μία, μπορούν να αξιοποιήσουν το σημερινό καθεστώς και να μην πληρώσουν ούτε ευρώ φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια στα ενοίκια της επιλέξιμης κατοικίας. Από την άλλη, η αναμονή για ενδεχόμενη παράταση ενέχει τον κίνδυνο να περιοριστεί σημαντικά ο χρόνος που θα έχουν στη διάθεσή τους, με αποτέλεσμα να μην προλάβουν να κατοχυρώσουν το φορολογικό όφελος.

Οι δικαιούχοι

Η φοροαπαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα που μετατρέπουν σε μακροχρόνια μίσθωση κατοικία η οποία ήταν δηλωμένη ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια, ή κατοικία που είχε διατεθεί προηγουμένως σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Για τις κενές κατοικίες, η προηγούμενη κατάσταση πρέπει να προκύπτει από το έντυπο Ε2, ενώ για τα ακίνητα που είχαν διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση πρέπει να αποδεικνύεται η προηγούμενη χρήση τους μέσω των σχετικών δηλώσεων και στοιχείων.

Το μέτρο εφαρμόζεται για μισθωτήρια που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026 και το ακίνητο θα πρέπει στη συνέχεια να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά ως κατοικία, μέσω ηλεκτρονικού μισθωτηρίου μακροχρόνιας διάρκειας.

Η βασική διάρκεια της μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη. Υπάρχει, ωστόσο, ειδική πρόβλεψη για μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε δημόσιους υπαλλήλους, εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης, καθώς και ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Το όφελος

Το οικονομικό όφελος για τους δικαιούχους είναι η πλήρης απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος στα ενοίκια για 36 μήνες. Η απαλλαγή αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με προσαύξηση 20 τετραγωνικών μέτρων για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.

Κανονικά, τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστές 15%, 35% και 45%. Με την εφαρμογή του κινήτρου, ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται από τον φόρο εισοδήματος επί των μισθωμάτων για την προβλεπόμενη τριετία.

Το ακριβές όφελος, επομένως, εξαρτάται από το ύψος των ενοικίων που εισπράττει ο κάθε ιδιοκτήτης και από το εισόδημα από ακίνητα που θα φορολογούνταν κανονικά.

Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης που εισπράττει 1.000 ευρώ τον μήνα από μία επιλέξιμη κατοικία θα έχει συνολικά έσοδα 36.000 ευρώ σε τρία χρόνια. Για το συγκεκριμένο εισόδημα, εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, δεν θα καταβάλει φόρο εισοδήματος κατά την περίοδο της απαλλαγής.

Η ρύθμιση, ωστόσο, δεν σημαίνει απαλλαγή από κάθε επιβάρυνση που συνδέεται με το ακίνητο. Δεν καταργείται ο ΕΝΦΙΑ, ούτε τα έξοδα για ασφαλιστικές ή άλλες υποχρεώσεις που μπορεί να προκύπτουν από την κατοχή και τη μίσθωση του ακινήτου.

Το κρίσιμο για τους ιδιοκτήτες είναι ότι η προθεσμία έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 δεν αφορά απλώς την υποβολή μιας αίτησης ή την έναρξη της διαδικασίας.

Απαιτείται να έχει ολοκληρωθεί η επιλέξιμη μίσθωση και να έχουν γίνει όλες οι απαραίτητες ενέργειες. Γι’ αυτό και, για όσους θέλουν να κινηθούν με ασφάλεια, τα τέλη Νοεμβρίου ή οι αρχές Δεκεμβρίου αποτελούν ουσιαστικά το τελευταίο πρακτικό ορόσημο για την ολοκλήρωση των διαδικασιών χωρίς την πίεση της τελευταίας στιγμής.

Ποιες κινήσεις απαιτούν χρόνο

Πρώτο βήμα είναι ο έλεγχος του φορολογικού ιστορικού του ακινήτου, πιθανότατα με τη βοήθεια λογιστή. Για να εξασφαλίσει κάποιος την απαλλαγή, δεν αρκεί να δηλώσει απλώς ότι το σπίτι ήταν κλειστό. Πρέπει να μπορεί να αποδειχθεί από την πλατφόρμα της ΑΑΔΕ ότι είχε δηλωθεί ως κενό στο Ε2 για το απαιτούμενο χρονικό διάστημα ή ότι είχε δηλωθεί σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης στο σχετικό Μητρώο.

Στη συνέχεια πρέπει να διαπιστωθεί εάν το ακίνητο είναι έτοιμο να διατεθεί στη μακροχρόνια αγορά.

Για κατοικίες που παρέμεναν κλειστές επί τρία χρόνια ή ακόμη και για δεκαετίες, μπορεί να απαιτούνται βάψιμο, επανασύνδεση ρεύματος ή ύδρευσης, πιστοποιητικά, ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές επισκευές, αλλαγές κουφωμάτων ή δαπέδων, ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας, έλεγχος θέρμανσης και κλιματισμού, αλλά και βασικές εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης.

Όλες αυτές οι παρεμβάσεις απαιτούν χρόνο και γι’ αυτό οι ιδιοκτήτες που γνωρίζουν ότι το ακίνητό τους χρειάζεται εργασίες θα πρέπει να ξεκινήσουν εγκαίρως.

Χρόνο απαιτεί και η αναζήτηση ενοικιαστή: από την ανάρτηση αγγελιών και την επιλογή μεσίτη μέχρι τις επισκέψεις στο ακίνητο, τη συμφωνία με τον υποψήφιο μισθωτή, τη διαπραγμάτευση και τη σύνταξη του μισθωτηρίου.

Το μισθωτήριο στην ΑΑΔΕ «κλειδώνει» το όφελος

Ακόμη και εάν ο ιδιοκτήτης έχει βρει ενοικιαστή, έχει συμφωνήσει μαζί του, έχουν υπογραφεί έγγραφα ή έχει καταβληθεί προκαταβολή, η φοροαπαλλαγή δεν κατοχυρώνεται χωρίς την ηλεκτρονική δήλωση του μισθωτηρίου στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ και την τήρηση όλων των προϋποθέσεων.

Για τον λόγο αυτό, ασφαλέστερη πρακτική για όσους θέλουν να αξιοποιήσουν το σημερινό καθεστώς είναι να έχουν ολοκληρώσει την αναζήτηση ενοικιαστή και να έχουν προχωρήσει στις απαραίτητες διαδικασίες έως τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου.

Έτσι θα υπάρχει περιθώριο για τυχόν καθυστερήσεις, εκκρεμότητες ή απρόβλεπτες εμπλοκές πριν από την τελική προθεσμία της 31ης Δεκεμβρίου 2026.

Το μέτρο θεσπίστηκε εξαρχής ως έκτακτο και προσωρινό, με συγκεκριμένη ημερομηνία λήξης, προκειμένου να ενθαρρύνει την επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση. Στόχος ήταν η αύξηση της προσφοράς διαθέσιμων κατοικιών και ο μετριασμός των πιέσεων στη στεγαστική αγορά και στις τιμές των ενοικίων.

Για τους ιδιοκτήτες, επομένως, το επόμενο διάστημα είναι κρίσιμο: όσοι πληρούν τις προϋποθέσεις και ολοκληρώσουν εγκαίρως τη διαδικασία μπορούν να εξασφαλίσουν 36 ενοίκια χωρίς φόρο εισοδήματος, ενώ όσοι επιλέξουν να περιμένουν τις αποφάσεις για το 2027 αναλαμβάνουν το ρίσκο να χάσουν το σημερινό φορολογικό όφελος.

newsit.gr