Παναγιώτης Τσιράκος: «Η οικοδομική ανάπτυξη έχει ευκαιρίες και προκλήσεις»

Βαρβάρα Μπογδάνου

Είναι γεγονός, ότι τα τελευταία χρόνια, το νησί μας γνωρίζει τεράστια οικοδομική δραστηριότητα, κυρίως λόγων των αναγκών στον Τουρισμό και ένας κλάδος που εμπλέκεται σε αυτή τη διαδικασία είναι και ο κλάδος των αγρονόμων - τοπογράφων.

Τα μέλη του τοπικού συλλόγου, λόγω της φύσης της δουλειάς τους, ασχολούνται με ζητήματα που έχουν σχέση με τον χωροταξικό σχεδιασμό, τη λειτουργία του Κτηματολογίου αλλά και τους δασικούς χάρτες ενώ είχαν και ενεργό ρόλο στο μεγάλο θέμα του Χωροταξικού για τον Τουρισμό.

Ο πρόεδρος του Συλλόγου Αγρονόμων Τοπογράφων Δωδεκανήσου, κ. Παναγιώτης Τσιράκος, με τη σημερινή του συνέντευξη στη «Ροδιακή», αναφέρεται στα μεγάλα ζητήματα του τόπου μας και παίρνει θέση σε αυτά, εκπροσωπώντας τον κλάδο που συμβάλλει αποφασιστικά στην ανάπτυξη του νησιού.

Κε Τσιράκο, παρατηρούμε μία οικοδομική ανάπτυξη στο νησί της Ρόδου τα τελευταία χρόνια μετά τον κορωνοϊό, ειδικά σε ό,τι αφορά την κατασκευή τουριστικών καταλυμάτων και τουριστικών κατοικιών. Πού ακριβώς εντοπίζεται αυτή η ανάπτυξη και για τι ακριβώς μιλάμε;
Η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας που παρατηρείται τα τελευταία δύο χρόνια στο νησί της Ρόδου είναι αδιαμφισβήτητο γεγονός, ειδικά μετά την πανδημία του κορωνοϊού και αφορά κυρίως τη δημιουργία νέων τουριστικών καταλυμάτων και τουριστικών κατοικιών.

Αποτελεί μέρος της συνολικής τάσης ενίσχυσης του ελληνικού Τουρισμού και εντάσσεται σε ένα ευρύτερο πλαίσιο ανάπτυξης στρατηγικών στήριξης της τοπικής και εθνικής οικονομίας. Μιλάμε για διάφορες μορφές τουριστικών επενδύσεων, όπως ξενοδοχειακές μονάδες υψηλών προδιαγραφών, καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb), αλλά και σύνθετες τουριστικές κατοικίες, που συνδυάζουν διαμονή και ιδιοκτησία. Όλες οι επενδύσεις έχουν ως απώτερο σκοπό τον εκσυγχρονισμό του τουριστικού προϊόντος της χώρας μας για την προσέλκυση υψηλών εισοδημάτων και την προσαρμογή στις νέες ανάγκες της αγοράς, οι οποίες παρουσίασαν σημαντική αλλαγή μετά την πανδημία.

Σε τοπικό επίπεδο, συνδέθηκε με την αυξανόμενη ζήτηση για Τουρισμό στη Ρόδο, συνδυαστικά με την πανδημία, που όπως προαναφέραμε, άλλαξε τον χάρτη απαιτήσεων στις διαμονές, έχοντας δημιουργήσει μια νέα τάση που ξεκίνησε και εξελίχθηκε σταδιακά από τους υποψήφιους ταξιδιώτες, καθώς, πολλοί από αυτούς, επέλεγαν πλέον τις διακοπές τους με βάση την απομόνωση και την αυτονομία τους, έθεσαν την ανάγκη ύπαρξης εφάμιλλων καταλυμάτων που θα τους προσέφεραν και ιδιωτικά το υψηλό επίπεδο υπηρεσιών που λάμβαναν ως τότε από τα πολυτελή καταλύματα διακοπών (π.χ. βίλες, σουίτες).

Το επόμενο σημαντικό βήμα προέκυψε με την κατάργηση των παρεκκλίσεων σε οικόπεδα που είχαν «πρόσωπο» σε χαρακτηρισμένους δρόμους (Εθνική Οδός, Επαρχιακό δίκτυο) που οδήγησε τους ιδιοκτήτες στην έκδοση μαζικών οικοδομικών αδειών, υπό τον φόβο αχρήστευσης των οικοπέδων τους. Ελήφθησαν έτσι, πολλά πρωτόκολλα για έκδοση οικοδομικών αδειών, που τώρα είναι ο χρόνος υλοποίησής τους, αναδεικνύοντας εντονότερη την οικοδομική δραστηριότητα.

Γενικότερα πάντως, νομίζω ότι το φαινόμενο είναι παροδικό και ότι μετά την υλοποίηση των τελευταίων πρωτοκόλλων έκδοσης αδειών, θα υπάρξει μία φυσιολογική αποκλιμάκωση της οικοδομικής δραστηριότητας.

Υπάρχει θέμα αλλοίωσης της φυσιογνωμίας του νησιού, όπως υποστηρίζουν κάποιοι;
Η οικοδομική ανάπτυξη έχει ευκαιρίες και προκλήσεις. Η αλόγιστη δόμηση και η πίεση στην αγορά ακινήτων θα μπορούσαν να δημιουργήσουν πολλών ειδών προβλήματα, που σχετίζονται, όχι μόνο με τη φυσιογνωμία που αναφέρετε αλλά και με άλλα, όπως π.χ. περιβαλλοντικές επιπτώσεις ή και πίεση που ασκείται στις τοπικές υποδομές, ή ακόμα, κάποια πρακτικά θέματα, όπως η αύξηση της τιμής των ενοικίων για τους κατοίκους του νησιού, η αλλοίωση του φυσικού τοπίου κ.ά.

Προσωπικά όμως, δε νομίζω ότι υπάρχει σοβαρό πρόβλημα αλλοίωσης της φυσιογνωμίας του νησιού. Άλλωστε, μιλάμε για το νησί της Ρόδου, το τέταρτο μεγαλύτερο νησί της Ελλάδος, με έκταση γύρω στα 1408 km². Καλώς ή κακώς, τη συγκεκριμένη στιγμή, το παραγωγικό μοντέλο του νησιού εξαρτάται απολύτως από τον Τουρισμό και την τουριστική ανάπτυξη. Επίσης, δεν μπορούμε να μιλάμε με «ελαφρά τη καρδία» για την τουριστική φέρουσα ικανότητα του νησιού. Οπότε, εάν γίνονται λελογισμένες επενδύσεις πάνω στο τουριστικό προϊόν, δε νομίζω ότι αλλοιώνουν τη φυσιογνωμία του νησιού.

Σίγουρα όμως, αυτές θα πρέπει να γίνονται σε συνάρτηση με επενδύσεις σε υποδομές, είτε αφορούν αυτές σε οδικά δίκτυα, λιμάνια, αεροδρόμια, είτε σε επάρκεια νερού, αποχέτευση, διαχείριση σκουπιδιών και ενέργειας.

Πρόσφατα, είχαμε και την παρουσίαση του Χωροταξικού για τον Τουρισμό. Μάλιστα, είχε ασχοληθεί και το περιφερειακό συμβούλιο με το θέμα, καταθέτοντας τις απόψεις του. Ποιες είναι οι επισημάνσεις του κλάδου σας;
Μετά την παρουσίαση του Χωροταξικού για τον Τουρισμό του Νοτίου Αιγαίου, το ΤΕΕ με τις εισηγήσεις και επισημάνσεις που κατέθεσε, τόνισε την αναγκαιότητα για μια ορθολογική και βιώσιμη ανάπτυξη ενώ υποστήριξε την ανάγκη για έναν σαφή και αυστηρό χωροταξικό σχεδιασμό, που να ελέγχει τη δόμηση στις υπερκορεσμένες τουριστικές περιοχές, αφού, πολλές περιοχές του Νοτίου Αιγαίου εμφανίζουν προβλήματα υπερδόμησης ή δόμησης χωρίς κανονιστικά πλαίσια.

Επιγραμματικά οι επισημάνσεις του ΤΕΕ για το χωροταξικό σχέδιο του Νοτίου Αιγαίου, εστιάζουν στην αειφορία, την προστασία του περιβάλλοντος, τη βιώσιμη ανάπτυξη των τουριστικών υποδομών, τη διαχείριση των φυσικών κινδύνων και τη στρατηγική κατανομή του Τουρισμού. Οι τεχνικοί φορείς υπογραμμίζουν την ανάγκη για έναν ορθολογικό, οργανωμένο και ισόρροπο σχεδιασμό, που θα εξασφαλίσει την ανάπτυξη χωρίς να «θυσιάζει» τα τοπικά χαρακτηριστικά και την ποιότητα ζωής των κατοίκων.

Πιο συγκεκριμένα, στις επισημάνσεις μας, υπογραμμίζεται η ανάγκη για:
• Περιβαλλοντικούς όρους και περιορισμούς στις περιοχές με ιδιαίτερη φυσική αξία ή οικολογική σημασία (π.χ. προστατευόμενες περιοχές Natura 2000).

• Υιοθέτηση «πράσινων» πρακτικών, όπως η χρήση ανανεώσιμων πηγών ενέργειας, η διαχείριση αποβλήτων και η εξοικονόμηση νερού.

• Αυστηρούς περιορισμούς για τις τουριστικές υποδομές σε ευαίσθητες περιοχές, έτσι ώστε η ανάπτυξη να είναι συμβατή με το τοπικό φυσικό και πολιτιστικό περιβάλλον.

• Αναθεώρηση των όρων δόμησης, σε περιοχές που είναι υπερκορεσμένες ή εκτός ελεγχόμενου σχεδιασμού.

• Δημιουργία ζωνών περιορισμένης ανάπτυξης σε συγκεκριμένες περιοχές, ώστε να διασφαλιστεί η αρμονική ένταξη του τουριστικού κλάδου με την τοπική κοινωνία και το φυσικό τοπίο.

• Ενίσχυση των μέτρων προστασίας από φυσικές καταστροφές (όπως πλημμύρες και πυρκαγιές) και ένταξη των στρατηγικών προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή κ.λπ.

Στο νησί, γίνεται μεγάλη συζήτηση, τόσο για τα έργα στην περιοχή της Νέας Μαρίνας όσο και για την κατεδάφιση των αυθαιρέτων στις παραλίες. Τι θέση παίρνετε εσείς σε αυτά;
Η δημιουργία της Νέας Μαρίνας στη Ρόδο είναι ένα σημαντικό έργο για τον Τουρισμό και την οικονομία του νησιού, καθώς μπορεί να ενισχύσει τη θέση της Ρόδου ως κορυφαίου τουριστικού προορισμού, ειδικά για τον θαλάσσιο τουρισμό (yachting, κρουαζιέρες). Η συζήτηση γύρω από τα έργα στην περιοχή και την κατεδάφιση των αυθαιρέτων στις παραλίες της Ρόδου είναι ιδιαίτερα σημαντική και έχει προκαλέσει έντονες αντιπαραθέσεις, καθώς συνδυάζει, τόσο το ζήτημα της ανάπτυξης του νησιού όσο και της προστασίας του περιβάλλοντος και της κοινωνικής ευημερίας.

Η Νέα Μαρίνα μπορεί να αποτελέσει έναν σημαντικό πυλώνα ανάπτυξης, αρκεί να υλοποιηθεί με σεβασμό στις περιβαλλοντικές και κοινωνικές ανάγκες και όχι με υπέρμετρη δόμηση. Η υλοποίησή της πρέπει να λαμβάνει υπόψη μια σειρά από παράγοντες:
• Την περιβαλλοντική αξιολόγηση, που περιλαμβάνει την προστασία της θαλάσσιας ζωής, των ακτών και των φυσικών πόρων του νησιού, όπως το νερό και τη βιοποικιλότητα.

• Τη συμμετοχή της τοπικής κοινότητας.

• Τον αειφόρο τουρισμό, όπου θα πρέπει να εξασφαλιστεί, ότι η ανάπτυξη δεν θα είναι βραχυπρόθεσμη και επιβλαβής για το περιβάλλον και τις μελλοντικές γενιές.

Η κατεδάφιση των αυθαιρέτων στις παραλίες της Ρόδου είναι ένα εξίσου σημαντικό και επίμαχο θέμα. Οι αυθαίρετες κατασκευές, ειδικά σε παραλιακές περιοχές, δημιουργούν σοβαρά προβλήματα, τόσο για το φυσικό τοπίο όσο και για την κοινωνία. Η θέση μου, και γενικότερα η θέση του κλάδου, είναι σαφής: η κατεδάφιση αυθαιρέτων είναι αναγκαία για τη διατήρηση της νομιμότητας, της ασφάλειας και της προστασίας του περιβάλλοντος, αλλά χρειάζεται να γίνει με υπευθυνότητα και προσεκτική μελέτη. Ειδικότερα δε, μετά την κατάργηση του Κτηματολογικού Κανονισμού και του τρόπου χάραξης του Αιγιαλού και της Παραλίας, εισερχόμαστε σε μια περίοδο που θα έχουμε ανακατατάξεις στα κοινόχρηστα τμήματά τους. Πιστεύω, παρ’ όλα αυτά, ότι αργήσαμε πάνω σε αυτό το θέμα και οι εξελίξεις με την αλλαγή τις νομοθεσίας περί αιγιαλών θα μας εκπλήξουν.

Ένα θέμα που μας απασχόλησε για μεγάλο χρονικό διάστημα ήταν και η κατάσταση στο Κτηματολόγιο της Ρόδου. Πώς είναι σήμερα τα πράγματα και τι θα γίνει με τη μετάπτωση στο Εθνικό Κτηματολόγιο;
Η κατάσταση με το Κτηματολόγιο της Ρόδου είναι πράγματι ένα από τα πιο σημαντικά και επίκαιρα θέματα που απασχολούν το νησί. Δυστυχώς, η κατάσταση εκεί, εξακολουθεί να μην είναι πολύ καλή. Η μεγάλη οικοδομική δραστηριότητα που προείπαμε, μοιραία ξεκινά και τελειώνει στο Κτηματολόγιο. Η σοβαρή υποστελέχωση που παρατηρείται στο προσωπικό του Κτηματολογίου, σχεδόν σε όλα τα χρόνια της λειτουργίας του, έχει ως αποτέλεσμα να υπάρχουν φοβερές καθυστερήσεις στη διεκπεραίωση των υποθέσεων.

Ειδικά δε, μετά τη συνταξιοδότηση και του τελευταίου μηχανικού (τέλος του 2023), έγινε μια προσπάθεια για τη στελέχωση του Κτηματολογίου, με τη βοήθεια του Εθνικού Κτηματολογίου, του δήμου Ρόδου και του ΤΕΕ. Τοποθετηθήκαν τρεις συμβασιούχοι μηχανικοί, οι οποίοι υποστηρίζονται από μηχανικό, τον οποίο έχει παραχωρήσει ο δήμος Ρόδου (ουσιαστικά με δικαίωμα υπογραφής ενός δημόσιου εγγράφου). Δυστυχώς όμως, υπάρχει απειρία στην αντιμετώπιση των πολλών και διαφορετικών περιπτώσεων και παρά τη φιλότιμη προσπάθεια των παιδιών, υπάρχουν καθυστερήσεις στην εκτέλεση του έργου τους.

Επίσης, επειδή έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία της Κτηματογράφησης στα υπόλοιπα νησιά (Σύμη, Τήλος, Χάλκη, Καστελλόριζο) έχει προστεθεί επιπλέον φόρτος εργασίας στους ήδη επιβαρυμένους λιγοστούς διοικητικούς υπαλλήλους του Κτηματολογίου Ρόδου. Το παρήγορο και κάπως αισιόδοξο είναι πως έχει προκηρυχθεί και «τρέχει» ο διαγωνισμός για την ανάδειξη αναδόχου για τη μετάπτωση του Κτηματολογίου μας στο Εθνικό Κτηματολόγιο, απ’ όπου ελπίζω να βρεθεί ο ανάδοχος, να μην υπάρξουν καθυστερήσεις και να ολοκληρωθεί το έργο. Η ολοκλήρωση του Εθνικού Κτηματολογίου αποτελεί μια μακροχρόνια διαδικασία, που έχει συναντήσει πολλές καθυστερήσεις και εμπόδια, αλλά ας μην ξεχνάμε, την αναγκαιότητά της για την ορθολογική διαχείριση της γης, τη διασφάλιση της ακίνητης περιουσίας, καθώς και για τη διευκόλυνση των αγοροπωλησιών και των συναλλαγών.

Το ζήτημα των δασικών χαρτών, έχει επιλυθεί με τις παρεμβάσεις που έγιναν; Και τι αλλάζει πλέον;
Το ζήτημα των δασικών χαρτών στη Ρόδο, όπως και σε πολλές άλλες περιοχές της χώρας, αποτελεί ένα πολύπλοκο και ακανθώδες θέμα. Η αναμόρφωση των δασικών χαρτών και η ακριβής αποτύπωση των δασικών και μη δασικών εκτάσεων είναι σημαντική για την προστασία του περιβάλλοντος, την ορθολογική χρήση της γης και τη διαχείριση των φυσικών πόρων. Ωστόσο, η διαδικασία αυτή έχει προκαλέσει έντονες αντιπαραθέσεις και έχει αντιμετωπίσει αρκετές καθυστερήσεις και νομικές αβεβαιότητες.

Ευτυχώς όμως, με τις παρεμβάσεις που έγιναν τότε απ’ όλους τους φορείς, από την περιφέρεια Νοτίου Αιγαίου, το Τεχνικό Επιμελητήριο και τον Σύλλογο Αγρονόμων και Τοπογράφων Μηχανικών, πετύχαμε να γίνουν αλλαγές στον Νόμο και να καταργηθεί το τεκμήριο υπέρ του Δημοσίου στα νησιά μας. Σημαντικό είναι ότι εδώ και λίγο καιρό, ξεκίνησαν να συνεδριάζουν οι επιτροπές αντιρρήσεων, οπότε και ευελπιστούμε να ξεκαθαρίσουν τα πράγματα, έτσι ώστε να ομαλοποιηθεί και η κατάσταση με τις μεταβιβάσεις ακινήτων, στις οποίες εκκρεμεί η εξέταση της αντίρρησης.

Τέλος, θα ήθελα να αναφερθώ και στο θέμα με τις εξαγορές ακινήτων ιδιοκτησίας του Ελληνικού Δημοσίου, καθώς, από τις 31 Οκτωβρίου έχει ανοίξει η πλατφόρμα για τις αιτήσεις εξαγοράς ακινήτων του Δημοσίου. Η Ρόδος και η Κως, παρουσιάζουν σήμερα τον μεγαλύτερο καταγεγραμμένο αριθμό εκτάσεων του Δημοσίου. Λόγω της ύπαρξης του Ιταλικού Κτηματολογίου και της σαφούς καταγραφής σε αυτό, των εκτάσεων αυτών, σαν ιδιοκτησία του Ελληνικού Δημοσίου, το 80% περίπου των συνολικών καταγεγραμμένων εκτάσεων του ΤΑΪΠΕΔ, προέρχονται από Ρόδο και Κω.

Δυστυχώς όμως, και εδώ ο νόμος δεν έχει λάβει υπόψη του την ιδιαιτερότητα του Κτηματολογίου Ρόδου – Κω, καθώς, προαπαιτούμενο στοιχείο για την αίτηση είναι ο αιτών να έχει δηλωμένο το ακίνητο στο Ε9 ήδη από το έτος 2018, πράγμα που δεν μπορούσε να γίνει, καθώς με βάση το Κτηματολόγιο Ρόδου, το ακίνητο όπως προαναφέραμε είναι καταγεγραμμένο και ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο. Άρα, θα ήταν παράλογο και παράτυπο για τον αιτούντα.

Στην υπόλοιπη χώρα τώρα, διαμορφώνεται το ιδιοκτησιακό καθεστώς, ακόμη και για τα ακίνητα του Δημοσίου, κάτι που δεν ισχύει για το νησί μας, οπότε ζητάμε την αλλαγή του νόμου και να επιτραπεί η αναδρομική δήλωση στο Ε9 της αιτούμενης ιδιοκτησίας, γιατί διαφορετικά, πολλά από τα ακίνητα που τα νέμονται, τα καλλιεργούν και τα κατέχουν Ροδίτες, θα παραμείνουν στο Ελληνικό Δημόσιο.